MÜLKİYET (Sahiplilik)
Her toprak parçasının ve üzerinde bulunan taşınmaz mülkün bir sahibi vardır. Bu, bir kişi, kurum ya da devletin kendisi olabilir. Ya da bunlar belli oranlarda o mülkün ortakları olabilirler. O toprak parçası veya üzerindeki mülkün bütün hakları payları oranında o kişilere ya da kurumlara aittir. Bunu belirleyen ve kendilerine devlet tarafından verilen resmi belgeye “Tapu Senedi” adı verilir (Yaygın biçimde kısaca “tapu” adıyla anılır).
Tapu senedi, mülkün bulunduğu yerin bağlı olduğu ilçelerdeki Tapu Müdürlükleri tarafından verilir ve tapu kütük defterlerine işlenir. Tapu senetleri yalnızca toprak parçaları için değil, tüm yapılar için de düzenlenir. Arsa, tarla, konut gibi tapu senetleriyle belgelenen bu mal varlıklarının tümüne “Gayrimenkul” denir. Bu sözcüğün Türkçemizdeki karşılığı ise “Taşınmaz” anlamına gelir.
Tapu senedi, bir taşınmazın kimlik belgesidir. Üzerinde o taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, yöresi, niteliği, pafta numarası, ada-parsel numarası, yüzölçümü, satış bedeli, sahibinin ve kimden satın alındığının isimleri, satın alındığı tarih, kütük defterindeki yevmiye, cilt, sayfa ve sıra numaraları yazılıdır. Kütük defterlerinde ayrıca hak sahibinin ya da sahiplerinin fotoğrafları bulunur. Arzu edilirse tapu senedi de fotoğraflı olabilir.
Bir taşınmazın birden çok sahibi olabilir. Genellikle miras yoluyla paylaşılan tarlalar zaman içinde giderek çoğalan bölünmelerle çok sayıda isim arasında paylaşılmaktadır. Miras yoluyla bölünmeler arsa ve konutlar için de geçerlidir. Bunun dışında herhangi bir taşınmaz birden çok ortakla satın alınabilir ya da bir kişi kendi taşınmazının bir bölümüne bir başkasını ortak edebilir. Tarla niteliğindeki taşınmazların en az ne kadar büyüklükte bölünerek başkalarına satılabileceği yasalarımızda ayrıca belirtilmiştir. Bunların hepsi kütük defterlerine kaydedilir ve tüm hak sahiplerine hisseleri oranında tapu senetleri verilir.
Bu durumda karşımıza üç türlü tapu belgesi çıkar.
Tam Hisseli Tapu Senedi: Taşınmazın tamamı tek kişi ya da kuruma aittir. Bu durumda tapu senedinde taşınmaz sahibinin adının karşısında “Tam” yazılıdır. Bundan, o taşınmazın başka bir ortağı olmadığı anlaşılır. Bu taşınmaz, ancak hak sahibinin ölümünden sonra mirasçıları arasında bölüştürülür. Ya da hak sahibi, sağlığında bu taşınmazın bir bölümünü başkalarına sattığında tapu senetleri değişir ve her hak sahibine ayrı ayrı verilecek yeni tapu senetlerine hisse oranları yazılır.
Hisseli Tapu Senedi: Taşınmaz kaç kişi ya da kurum arasında bölüşülmüşse, hak sahiplerinin tümüne payları oranında ayrı ayrı tapu senetleri verilir. Ayrıca tapu senetleri üzerine her hak sahibinin hisse oranları yazılır. Örneğin, 168.544 metrekare büyüklüğündeki bir tarlanın tam ölçüsü tapu senedinin sağ üst bölümünde yazılıdır. Aşağıdaki sahiplerin bulunduğu bölüme ise hem isimler, hem de (a) kişisi için (84.272/168.544), (b) kişisi için (28.216/168.544), (c) kişisi için (56.056/168.544) gibi hisse oranları yazılır. Bu, örneğin (b) kişisinin 168.544 metrekare büyüklüğündeki bu tarlanın 28.216 metrekaresine sahip olduğu anlamına gelir. Eğer bu isimler çok sayıda ise tapu senedinin arka sayfasına da yazılabilir. Bu durumda tapu senedinin ön tarafında genellikle “Arsa maliklerinin listesi arka sayfadadır.” yazılıdır.
Günümüzde bile eski adıyla “İzale-i Şüyu” denen bir dava modeli vardır. Buna yeni dilimizle “Ortaklığın Giderilmesi Davası” diyebiliriz ki hisseli mülklerde bu dava yıllarca sürebilir. Dava süresince o mülkle ilgili hiçbir şey yapılamaz.
“Şufa Davası” adı verilen bir hukuk modeli de hisselerin yabancı birine satışını engellemek için çalıştırılır ve o da yıllarca sürebilir.
Yatay Mülkiyet Tapu Senedi: Bu tür tapu senetleri, büyük yerleşim alanlarında kurulan apartmanlar, siteler ya da kooperatiflerdeki konut tapularıdır. Örneğin, 45 dönümlük bir arsada yapılmış 612 konut olsun. Bu konutların sahiplerine verilecek belgeler, konut büyüklüklerine göre hesaplanmış arsa paylarını da içine alan tapu senetleridir. Yani, hak sahipleri kendi konutlarının tam hisselerini alırlarken 45 dönümlük arsada da paylarına düşen miktar kadar pay sahibi olmaktadırlar. Bu tür işlemlerde kendilerine yatay mülkiyet tapu senetleri verilmektedir. Çok detaylı olan bu konuya burada kısaca bu kadar değinmemiz yeterli olacaktır.
İPOTEK
Herhangi bir taşınmaz, borçlanmalar karşılığında alacaklılara (kişilere, kurumlara, bankalara, iş sözleşmelerine gibi) teminat olarak gösterilebilir. Taşınmazın tapu dairelerindeki kütüklerine işlenecek şekilde borç karşılığı teminat gösterilmesine “İpotek” adı verilir.
Bir taşınmaza borçlanmadan dolayı haciz de konulabilir. Bu da tapu kütük defterine işlenir.
İpotekli ya da hacizli bir taşınmazın ipotek süresi içinde ya da borcunun tamamı ödenmeden sahibi tarafından satılması ya da ikinci bir teminat için kullanılması olanaksızdır.
Borcun ödenmesinden ya da sözleşme koşullarının yerine getirilmesinden sonra gerekli resmi yazışmalarla ipotek kaldırılır ve taşınmazın tüm hakları yeniden sahibine verilir.
İLGİLİ KURUMLAR
Ülkemizdeki tüm taşınmazlar devlet güvencesi altındadırlar ve bunların tüm hukuksal ve teknik bilgileri ilgili kurumlarımızda sıkı bir koruma altında arşivlenmişlerdir. Bu konuda çok sayıda devlet kurumu kendi işleriyle ilgili yeterli arşiv birikimine sahiptir. Bizim burada ele alacağımız kurumlar, halkın geneline doğrudan doğruya hizmet verecek olan kurumlardır.
Mülkiyetle ilgili her türlü bilginin alınacağı, devlet güvencesiyle taşınmazın alınıp satılacağı ve bilgilerin arşiv halinde saklanacağı kurumlar, Tapu Müdürlükleri’ dir. Tapu Müdürlükleri, ilçelerde kaymakamlıklara bağlı olarak çalışırlar ve o ilçe sınırları içindeki tüm taşınmazların tapu kayıtlarından, işlemlerinden sorumludurlar.
Harita ve planlamayla ilgili her türlü bilginin alınacağı ve bilgilerin güvenli bir arşiv halinde saklanacağı kurumlar, Kadastro Müdürlükleri ve Belediyelerdir. İlçe sınırları içindeki imar dışı tüm alanlar için Kadastro Müdürlüklerinden, belediye sınırları içinde kalan tüm imarlı alanlar için belediyelerin imar müdürlüklerinden her türlü teknik bilgi alınabilir.
Birçok ilçemizde Tapu Müdürlükleri ile Kadastro Müdürlükleri bir arada, ya da birbirlerine çok yakın konumda bulunurlar. Çünkü bunlar akraba kuruluşlardır. Birisi taşınmazın kimliğinden, birisi o taşınmazın detaylı fotoğraflarından, teknik çizimlerinden sorumludur. Her ikisi birden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlıdırlar.
Bunların dışında özel konumlardaki projeler için zaman zaman Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Orman ve Su İşleri Bakanlığı, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Milli Savunma Bakanlığı, İl Özel İdareleri, Karayolları Genel Müdürlüğü, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü, Devlet Demiryolları Genel Müdürlüğü, Çevre Koruma Daire Başkanlığı gibi kurumlarla doğrudan doğruya ilişki kurulması gerekebilir.
Ancak, bireylerin taşınmaz konusundaki işlemlerinin yapılması ve bilgi elde etmeleri için doğrudan doğruya ilişki halinde olmaları gereken üç temel kuruluş Tapu Müdürlükleri, Kadastro Müdürlükleri ve Belediyelerdir.
Taşınmazlar öyle küçük rakamlarla alınıp satılmazlar. En küçük bir taşınmaz maliyeti bile bazı kişilerin yıllar boyunca yaptıkları birikimlerle ölçülür. Bu bakımdan bir taşınmaz alınırken onunla ilgili her türlü bilgiye sahip olunmalıdır.
Hakan ÜNLÜ
Akredite Ticari Profesyonel / Ticari Gayrimenkul Eğitmeni