İMAR PLANI
Düzensiz büyük tarlaların planlama çalışmalarıyla çok daha düzenli arsalar haline getirilebildiğine daha önceki yazılarımda değinmiştim.
Genellikle belediyeler tarafından gerçekleştirilen bu planlama çalışmalarının tümü “İmar Planı” adını alır.
Herhangi bir gelişme alanında planlama çalışmalarına başlanabilmesi için öncelikle Belediye Meclisi’ nde karar alınır ve sırasıyla aşağıdaki aşamalardan geçilerek imar planı çalışmaları tamamlanır.
1-Planlama alanının 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli halihazır haritaları hazırlanarak Belediye Meclisi tarafından onaylanır.
2-İlgili tapu dairelerinden alınan mülkiyet bilgilerine göre hakların adil bir şekilde korunması göz önüne alınarak plan çalışmaları başlatılır.
3-Planlama alanının bağlı olduğu il belediyesi tarafından 1/5.000 ölçekli imar planları hazırlanarak hak sahiplerinin itirazlarına açık olacak şekilde askıya çıkartılır. Planın askıya çıkartılması demek, belediyenin herhangi bir panosunda hak sahiplerinin rahatlıkla bu planı görüp inceleyebilecekleri şekilde belli bir süre için ilan edilmesi demektir. Bu süre genellikle üç aydır.
4-1/5.000 ölçekli planlar, planlama alanının nüfus yoğunluğu, kat sayısı, konut, yeşil alan, yol, ticaret, kentsel çalışma alanlarıyla tüm öteki sosyal donatı alanlarını gösteren genel plan durumudur. İmar adaları şeklinde hazırlanan bu planlarda hak sahiplerinin yerleri belirtilmez.
5-Askı süresi sonundaki itirazlar değerlendirildikten sonra gerekli değişiklikler yapılır ve yeniden üç aylık bir askı süresi başlatılır.
6-Bu sürenin sonunda yeni bir itiraz yoksa bu plan İl Belediye Meclisi tarafından onaylanıp ilgili ilçe belediyesine gönderilir.
7-İlçe belediyeleri, il belediyelerinin onaylayıp kendilerine gönderdikleri 1/5.000 ölçekli plan kriterlerine göre daha ayrıntılı 1/1.000 ölçekteki imar planı hazırlıklarını başlatırlar. Artık bu planlarda hak sahiplerinin yerleri gösterilecek şekilde imar adaları içindeki parseller de belirtilirler ve üç aylık bir süre için askıya çıkartılırlar.
8-Askı süresi sonundaki itirazlar değerlendirildikten sonra gerekli değişiklikler yapılır ve yeniden üç aylık bir askı süresi başlatılır.
9-Bu sürenin sonunda yeni bir itiraz yoksa bu plan İlçe Belediye Meclisi tarafından onaylanıp yeni imar tapularının hazırlanması için bir kopyası ilgili tapu müdürlüklerine gönderilir.
Düzensiz biçimli tarla sahipleri, belli bir oranda toprak kaybederek artık çok daha düzenli ve yasal imarlı arsalarına kavuşmuşlardır. Daha az değerdeki tarlaları, biraz küçülerek çok değerli birer arsa olmuşlardır.
Şu ana kadar anlatılan planlama çalışmaları, bu konunun çok kısa bir özetidir. Her aşamanın kendi aralarında birçok ayrıntısı vardır. Araya hukuksal sorunlar da girebilir ve bazı konular dava yoluyla da çözüme kavuşturulabilir. İtirazlar ve davalar nedeniyle yıllarca süren planlama çalışmaları vardır. Bazı planlar mahkemeler kanalıyla iptal bile edilebilirler.
Az önce plan kriterlerinden söz etmiştim. Bu kriterler, imar planıyla birlikte “Plan Notları” adı altında onaylanır ve bu planın ayrılmaz bir parçası olurlar. Plan notlarında arsaların tüm nitelikleri ve inşaat sırasında uyulacak kuralların tümü belirtilir.
DOP (Düzenleme Ortaklık Payı)
Plansız bir tarlanın imarlı arsa haline dönüştürülürken belli bir oranda toprak kaybına uğrayacağını, başka bir deyimle yüzölçümünün küçüleceğini okumuştuk. Bu kaybın yaşanması çok doğaldır. Çünkü artık bu alanda düzgün yollar, yeşil alanlar, sosyal donatı ve kamu alanları vardır ve bu alanların tümü o tarlanın topraklarından karşılanacaktır.
Plansız alandan planlı alana geçilirken kaybedilecek bu paya “Düzenleme Ortaklık Payı”, kısaca “DOP” adı verilir ve bu payın oranı yasalarla en çok %35 olarak belirlenmiştir. Bundan, 1.000 metrekarelik imarsız bir alanın imardan sonra 650 metrekare kalacağı anlaşılmalıdır.
Ancak, özellikle yoğun yerleşim alanlarına sahip büyük kentlerde yapılan planlama çalışmalarında yasalarla sınırlandırılan bu %35 oranındaki DOP payı yeterli olmamaktadır. Bu yüzden bu durumdaki belediyeler başka bir model geliştirerek bu oranı daha da yükseltmek ve arsa sahiplerine daha az toprak vermek yolunu seçmişlerdir. Bunun adına da “Kamu Ortaklık Payı”, kısaca “KOP” demişlerdir.
KOP (Kamu Ortaklık Payı)
DOP payı, arsa sahibinin elinden karşılıksız olarak alınır. Tek karşılığı kendisine iyi bir planlama alanında daha küçük ama daha değerli bir arsa sunulmuş olmasıdır.
DOP payının yetmediği yerlerde belediyeler, imar alanlarında kamuya ayrılan okul, sağlık, spor, rekreasyon alanları gibi bölgelere arsa sahiplerini %10 ya da %15 gibi oranlarda ortak ederek kendilerine ayrıca bu oranlarda “Kamu Ortaklık Payı” tapusu vermektedirler. Bu işleme kısaca “KOP” denmektedir. Böylelikle hak sahiplerinin kaybı %50’lere kadar yükselmektedir ama ellerinde bunun %15’i kadar ayrıca birer KOP tapusu olmaktadır.
Ancak KOP tapularının parasal değerleri arsa tapularının değerlerinden çok daha azdır ve bunlar genellikle o alanın çok küçük hisselerinden oluşurlar. Bu işlem de yasalarla belirlenmiştir ve hak sahiplerinin yapabilecekleri fazla bir şey yoktur.
NAZIM PLAN (Gelişme Planı)
Geleceğe yönelik sağlıklı kentsel planlamalar için bazı büyük kentlerde ana ulaşım ve yerleşim bölgelerini belirten, genellikle 1/50.000 ölçekli kaba planlama çalışmaları yapılır ve plan hedefleri bu kaba planlar doğrultusunda gerçekleştirilir. Uzun vadeli bir yerleşim alanını bu şekilde önceden belirleyen planlara “Nazım Plan” adı verilir. Bunun öz Türkçemizdeki karşılığı, “Gelişme Planı” dır.
Örneğin, İstanbul gibi çok büyük bir metropol kentimizi ele alalım. Konut alanlarının nerelerde ve hangi nüfus yoğunluğu ölçeklerinde olacağı, kat sayılarının adetleri bile önceden bu gelişme planlarında belirlenmiştir. Sanayi alanları, hava limanları, çevre yolları, geniş bulvarlar, üniversiteler, yeşil alanlar, rekreasyon alanları, otobüs terminalleri, gökdelenler gibi her konunun hangi yönlerde, ne kadar uzaklıkta yerleşecekleri bu planlarda bulunur.
Elbette ki bu kriterlerin belirlenmesinde doğal arazi yapısı her zaman göz önünde tutulur ve yeni imar planları bu doğrultuda hazırlanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Genellikle büyük kentlerde gecekondu yaşamından kaynaklanan çarpık kentleşmeler, kentin sağlıklı gelişimini engellemekte ve estetikten uzak bir görüntü sunmaktadırlar. Bu durumdaki çok geniş alanların yıkılıp çağdaş koşullarda yeniden yapılmasından başka bir yol yoktur. İşte, hak sahiplerinin tüm hakları korunarak bu gibi alanların yeniden planlanıp yapılması işine “Kentsel Dönüşüm” adı verilir.
Kentsel dönüşüm projeleri hazırlanırken bölgenin eski otantik yapısının göz önüne alınması ve değerlerin korunmaya çalışılması çok önemlidir. Ancak bu eski yapılar genellikle kentlerin değerli bölgelerinde yer aldıkları için günümüzde bu değerlerin korunmasına fazla önem verilmiyor ve bu arsalardan büyük kazançlar sağlanması yoluna gidiliyor.
İSTİMLAK
Önemli bir kamu kurumu, yapması gereken büyük bir yatırım, bir tesis için geniş alanlara gereksinim duyduğunda kamulaştırma yoluyla bedeli karşılığında hak sahiplerinin elindeki arsaları, tarlaları alabilir. Buna da “İstimlak” adı verilir. Kamulaştırılması gereken araziler daha çok karayolu, demiryolu, liman, hava limanı, üniversite kampüsleri, askeri alanlar, büyük fabrikalar gibi konular için istimlak edilirler.
PLAN DEĞİŞİKLİĞİ
İmar planı tamamlanmış alanlarda bazı durumlarda ilgili belediyelerin imar müdürlüklerine plan değişikliği teklifleri verilerek üçüncü kişileri etkilemeyecek plan değişiklikleri istenebilir ve uygun görülürse bu değişiklikler yapılarak yeniden onaylanır.
Örneğin, bir imar adasında bir kişinin birçok parseli bulunabilir ya da adanın tümü kendisine ait olabilir. O kişi, bunların hepsinin birleştirilerek tek bir parsel ya da ada haline getirilmesi için bir plan değişikliği isteyebilir. Teklif uygun görülürse yerine getirilip kendisine yeni bir tapu belgesi verilir. Bu işleme “Tevhid”, yani “Birleştirme” denir.
Ya da bir kişi, çok büyük bir parselinin ya da imar adasının daha küçük parsellere ayrılmasını isteyebilir. İşlem gerçekleşirse kendisine son duruma uygun şekilde yeni tapu belgeleri verilir. Buna da “İfraz”, yani “Bölünme” adı verilir.
Aynı işlem yan yana birkaç imar adasından oluşan arsalar için de geçerlidir. Bu arsaların malikleri, öteki arsalara zarar vermeyecek ve planın genel bütünlüğünü bozmayacak şekilde yeni bir plan değişikliği teklifi verebilirler.
Plan değişikliklerinin günümüzde en geçerli ve yaygın uygulaması, ne yazık ki inşaat emsallerinin arttırılması yönünde olmaktadır. Bu durumda emsal çoğaltılarak örneğin sekiz katlı bir imar izni yirmi kata yükseltilmekte, arsa sahibine büyük rant sağlanmaktadır. Bu gibi uygulamalar, maalesef beraberinde ayrıca modern bir çarpık kentleşmeyi getirmekte, umulmayan yerlerde gökdelenler yükselmektedir.
Ayrıca çok yüzeysel düşünen bazı yöneticilerin öncülüğünde, onaylı imar planlarında plan değişiklikleri yapılarak bazı kurumlara ya da kişilere çok büyük rantlar da sağlanabilir. Bu plan değişiklikleri genellikle emsal ve kat artışlarıyla kendini gösterir. Bu durumda arsa sahipleri gereğinden çok daha fazla inşaat alanına kavuşarak ceplerini doldururlar. Yine beklenmeyen bir şekilde bazı yeşil alanlar, rekreasyon alanları, orman alanları birdenbire yapılan plan değişiklikleriyle maalesef birer rant kaynağına da dönüştürülebilirler...
Hakan ÜNLÜ
Akredite Ticari Profesyonel / Ticari Gayrimenkul Eğitmeni
